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煙臺論壇-煙臺社區

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拿地后立刻轉手,新銳新城陷泥潭,龍湖爭冠之心現

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樓主
發表于 2019-8-12 08:00 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

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2018年11月17日,煙臺迎來近幾年來的史詩級土拍。
當天共有福山區8宗、芝罘區2宗,近600畝地集中出讓,總價9億。
其中芝罘島2宗地塊被新城以3.3億拿下,新浪樂居發文稱:新城入駐煙臺,品牌房企陣列再添一員強力戰將。
但新城的野心遠不只是進入煙臺。


​1

芝罘島兩地塊容積率為1.0,明顯的別墅地塊。而在新城旁邊只有一個高端項目——萬科海云臺。
巧合的是,海云臺也是萬科進入煙臺后的第一個項目。
剛進煙臺就和老大對剛,新城來勢兇猛,這使得煙臺一干房企提高警惕,在他們眼里,新城此次是來者不善。
但由于這次是協議地塊,所以拿地較為順利,雖然新城的入駐在煙臺房企中引起一場不小的震蕩,但是市場并沒有意識到新城的存在。
于是,新城很快籌劃了自己在煙臺的第二個動作。
2019年4月26日,芝罘區機場路以東荊山路以北商住地塊出讓,此次地塊在掛牌期間就有高達7家房企報名,正式競拍時共有高達19家房企關注。
中海、新城、招商、中南、金科、旭輝、華發、陽光城、金地、碧桂園、萬科、煙建、海信、藍光、建聯、越秀、世茂,入駐煙臺的知名房企幾乎悉數出臺。
此時煙臺市場已經明顯出現下行態勢,稍有不慎,這宗黃金地塊轉眼就會成為一個燙手山芋,成為拖累現金流和發展速度的累贅。
一場公司資金、運營能力、操盤能力的終極對決,意外的在機場路的這塊地上上演。
一位煙臺本地的資本媒體人說:煙臺市場從來沒有這么刺激過,加價百萬帶節奏,舉牌毫不猶豫。

激烈的土拍持續了5個小時,下午2點59分,土拍終于一錘定音,笑到最后的房企是新城。
總價4.7億,樓面價7705元/平方米,溢價率123%。
新城一戰成名,以壕者姿態進入煙臺大眾視野,此時新城在煙臺,就只有一個念頭:乘風破浪會有時,直掛云帆濟滄海。
土拍結束后,我在煙大東門思考好久,想瘋了也想不到新城此舉意欲何為,于是給北京研究院的朋友打電話咨詢。
朋友說:不是你瘋了,是新城瘋了。新城最近瘋狂在天津以及全國拿高價地,那架勢就好像拿地不花錢一樣。
新城控股2018年報數據顯示,2018年銷售額2211億元,同比增長75%,銷售面積同比增長95%。而這一年,萬科的銷售額同比增速僅有14.5%,增速不足新城的1/5。
更令人吃驚的是新城的利潤,2018年度實現凈利潤為104.91億元,位列上市公司第五,在A股上市公司凈利潤中,排名在前50,超過了A股98%的公司。
這或許就是新城的底氣。
在這樣的底氣之下,新城采取了謎一樣的極速發展戰略。
但和碧桂園一樣,在重押三四線并且高周轉的同時,也給自己埋下一顆定時**,那就是抗風險能力極度脆弱。
一旦融資監管加強或者政策收緊,公司運營將會出現災難性風險。

2


命運之所以神秘,所以因為他總是喜歡在毫無征兆的情況下,和你開一個大大的玩笑。
這一次,厄運選中了新城。
還沒等到外部因素變化,新城內部先發生重大變故。
2019年7月3日,新城原董事長王振華被曝光褻童被控制。
從這一天開始,新城,崩塌了 。
連夜開會更換董事長,火速變賣項目,一封封道歉信和公告像雪花般發出,但仍然止不住新城的頹勢。
截止到8月9日,新城股價已經從7月3日的43.65元,跌到23.6元,近乎跌去了一半。
            
新城緊急變賣項目自救,在新城第一批出售的10個項目中,包括青島和日照的2個。
而按照新城的計劃,還將再至少出售30個項目。
雖然新城在煙臺的兩個項目幸免出售的厄運,但據業內人士爆料,或許是新城想要出售卻無人接盤。
芝罘島項目過于高端,本身去化難度極大。當年萬科信心滿滿入駐芝罘島便深陷其中,這一陷就是10年。
而機場路的地塊價格過高,折價出售新城舍不得,不折價又無人接盤,新城進退兩難。
而更為尷尬的是,新城在出事之前,已經談好了福山區鐘家莊的兩宗地塊。
2019年8月9日,該兩塊地掛牌出售。幸運的是,新城前腳拿地,后腳龍湖接了盤。
至于是否是折價出售,我無從得知,但即使是折價,也比砸在手里的好。
2018年,新城馬力全開,以新銳的姿態強勢進入煙臺,9個月后折戟沉沙,兩個項目也深陷泥潭。
信心滿滿進入煙臺的新城,剛加速便意外撞車,新城的大起大落著實令人嘆惋,新城的事故也提醒房企,你以為自己所向披靡,但對手也是銅墻鐵壁。

3


讓我們再把目光拉回到這兩塊地上,此次龍湖接盤,是否是出于解救新城我們無從得知,但這塊地的接盤,使得龍湖2019年的市場終極策略浮出水面。
地塊位于福山區的西南方向,容積率分別為2.76和1.26,典型的剛需高層和改善小高層設計。
2019年,煙臺房價創新高并呈現房價高企的局面,受高房價影響,成交量嚴重下降,但有一個區域卻趁勢崛起。
2018年后,牟平區憑借低單價低總價優勢成交量持續霸占榜首。

牟平的崛起預示著,在煙臺,低總價剛需及剛改才是王道。
而從其他項目銷售情況來看,低總價房源去化速度遠大于高總價房源。
所以這兩宗地塊屬于較為優質地塊。日后進入市場,若產品及營銷得當且順利,將成為這個滿是焦慮的下行市場中的一個逆勢暢銷項目。
            
或許龍湖正是看中這個優勢,趁勢在新城手里拿下該地塊,搶到了這個到嘴的“鴨子”。
提起煙臺龍湖,人們最先想到的一定是養馬島葡醍海灣和芝罘天鉅項目,一向以中高端為主的龍湖此次卻進軍剛需和剛改的福山。
布局全煙臺固然是其中一個原因,但龍湖拿地的背后,或許還有更深一層的考慮。
            

     
沙發
 樓主| 發表于 2019-8-12 08:01 | 只看該作者
正如人們在相親時,在學歷和家庭條件面前,大部分人會選擇好看的。



在下行明顯的2019年,在高端產品和品牌面子面前,大部分開發商會選擇好賣回款快的。



加快布局和市場銷售份額,這或許就是龍湖拿下該宗地塊的真正原因。而快速發展的背后,龍湖或許也是在追求已經闊別7年之久的煙臺銷冠房企之位。



據銳理數據,2018上半年房企銷售排名中,萬科以31.5億位居榜首,中海以24億第二,龍湖以7.3億位列第6。



而2019上半年煙臺房企銷售排名中,萬科18.44億元仍位居榜首,但同比大幅下跌41%,成交額跌去近一半。



龍湖以12.4億元位列第三,銷售額同比上漲70%。



若下半年龍湖持續采取積極的擴張態勢,著實為冠軍之爭一個強有力的對象。



此外,中海國際社區和中海錦城的熱賣,配合中海接連不斷的拿地,使得2019年的煙臺房企銷售冠軍之爭異常激烈,我們拭目以待。
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發表于 2019-8-13 23:01 煙臺論壇手機版 | 只看該作者

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